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合同纠纷律师讲解开发商逾期办理产权登记,是否承担违约责任

来源:www.bjhetlaw.cn 发布时间:2021年09月22日
商品房买卖合同中,开发商向购房人交付房屋,但在合同约定的期限内,未取得所购房屋的权属证明,未向购房人交付房屋所有权证书,在此情况下,开发商是否构成违约?买受人可否向开发商主张违约责任,要求支付违约金?
  一种观点:开发商已将房屋交付购房人,在不影响购房人居住使用的情况下,购房人没有实际损失,开发商不应承担违约责任,支付违约金。
  另一种观点:开发商未按合同约定履行义务,迟延交付所购房屋所有权证书,构成违约,应当按照合同约定,支付违约金。张印富律师赞同第二种观点,在此结合亲办的成功案例予以说明。
基本案情
  2007年,原告王某与被告A公司签订《北京市商品房预售合同》(以下简称合同),约定:王某购买A公司开发的涉案房屋,被告应在2007年8月30日前交付房屋。2009年2月28日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因A公司原因未能在上述期限内取得所在楼栋权属证明的,A公司应在上述期限届满之日起至实际取得之日止,按已付房款的日万分之一向王某支付违约金。若因A公司责任使王某未在涉案房屋交付之日起730日内取得涉案房屋所有权证书的,A公司自王某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,须按已付房款的日万分之一向王某支付违约金。
  合同签订后,王某按约向A公司交纳购房款,A公司于2007年10月8日向王某交付房屋。2010年1月13日,A公司取得涉案房屋所在楼栋权属证书。2010年2月2日,王某取得涉案房屋的产权证书。
  2011年9月,王某以A公司未按合同约定期限取得所在楼栋权属证明和交付房屋所有权证书为由,向A公司主张违约责任,要求支付违约金,A公司予以拒绝。王某遂后委托北京市盈科律师事务所张印富律师作为其代理人提起诉讼。
北京合同纠纷律师观点
  张印富律师认为,A公司未按合同约定期限取得涉案房屋所在楼栋权属证书,逾期交付涉案房屋的产权证书,构成违约,应当承担违约责任,支付违约金。其理由如下:
  一、王某与A公司签订的合同系双方当事人真实意思表示,不违反现行法律强制禁止性规定,合法有效,应当受法律保护
  根据合同约定,被告应于2009年2月28日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明,而实际于2010年1月13日取得涉案房屋所在楼栋的权属证书。双方约定,被告应于2007年10月8日向原告交付房屋,在交付房屋之日起730日内取得房屋所有权证书。实际履行合同的情况是原告于2010年2月2日获得涉案房屋的产权证书。被告未按合同约定期限取得涉案房屋所在楼栋的权属证书和向原告交付房屋产权证书,已构成违约,应当承担违约责任。

二、当事人依法签订的合同,对双方均具有约束力

北京合同纠纷律师咨询

  涉案合同第二十条约定了取得商品房所在楼栋的权属证明的期限和原告应取得房屋所有权证书的期限,北京合同纠纷张律师说如果期限届满未取得上述证书,被告自应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得之日止,按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。如果因被告责任使原告未能在涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,被告自原告应取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,须按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。本案,取得涉案房屋所在楼栋的权属证书和涉案房屋产权证书,均超过了合同约定的期限,被告应当按照合同约定的比例向原告支付违约金。
三、未按期办理权属证明和交付房屋所有权证书非被告责任的理由不能成立
  本案中,被告认可原告所述合同签订及履行情况属实,但被告辩称其迟延办理涉案房屋所在楼栋及涉案房屋权属证明,系因规划验收延误造成的,并非被告责任;延误办理上述权属证明的行为未给原告造成损失;按合同约定延期办理涉案房屋所在楼栋权属证明违约金与延期办理涉案房屋权属证明违约金,计算上存在重复,对违约金予以核减等主张,没有事实和法律依据,其理由不能成立;依照本案合同对违约金条款计算,不存重复计算的问题。
裁判结果
  北京市朝阳区人民法院经审理采纳了张印富律师的上述意见,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决:
  被告A公司于判决生效10日内给付原告王某逾期办理所在楼栋权属证明的违约金XX万元;给付王某逾期办理涉案房屋权属登记违约金XX万元。
案件启示:
透过本案,有二点启示:
  1、自身的合法权益,应当依法主张和维护,防止权益受到损害还误以为没有受到损害或听之任之。
  法治社会,合法权益应当依法受法律保护。在商品房买卖合同法律关系中,有的情况相对复杂、维权难度大些,但这并不意味着无法解决。法律问题,由法律人员处理,借助专业人员力量解决自身力量所不及的事情,是生活中的一般常识。就本案来讲,虽然房屋已交付使用,房产权证书也最终交付,似乎对购房人没有实质的损害或影响。但从某种程度上讲,不能按约定时间取得所有权证书,事实上就已影响到了所有权人对房屋享有完整所有权的行使。比如,有可能失去及时交易的机会,使所有权人对房屋的处分、收益权受到影响等。
2、尊重契约精神,严格按合同约定履行权利义务。
  经济社会即契约社会,契约精神在市场经济快速发展的今天,显得更为重要。中国传统文化提倡“君子一言,驷马难追”,其实质是“信守承诺”。商品房买卖合同通常都涉及当事人的重大财产利益,双方应当谨慎对待,信守承诺。本案中,双方在合同中明确了各自的权利、义务及违约责任。买受人履行了按期交纳购房款的义务,开发商也应当按期交付房屋并办理产权登记;开发商履行合同义务不当,构成违约,就应承担违约责任,支付违约金。尊重契约精神,信守承诺,严格履行合同义务,是市场主体的基本素养。[案例援引(2011)朝民初字第21188号]