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如何处理因火灾引起的物业服务合同纠纷

来源:www.bjhetlaw.cn 发布时间:2021年09月22日
一、操作流程
       1.调查火灾发生的原因和事故责任认定情况,走访公安消防部门,申请查阅、复制、摘录《火灾事故认定书》《火灾现场照片》《询问笔录》《火灾现场勘验笔录》《技术鉴定报告》等材料,核实火灾发生原因、经过及最终责任认定情况。
       2.查明案件事实,搜集、梳理及固定与本案有关的证据,研读物业服务合同,剖析双方约定的权利、义务与责任条款;摸查报修及维修经过、安全检查记录,理清与案件相关事实;核实火灾发生时的消防通道是否畅通、消防设施是否完备,是否存在延误救火情形;火灾发生后,物业服务企业是否受到有关部门的行政处罚,是否收到整改通知等。

       3.核查物业使用人在本次事故中所遭受的直接财产损失,依据公安消防部门作出的《火灾事故认定书》及损失统计(如有),梳理物业使用人的损失情况;申请对损失进行司法鉴定或评估;如果案涉房屋已投保,可通过与保险公司沟通,进一步了解火灾所造成的损失情况和定损赔偿情况。

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二、举证责任
       1.物业使用人应承担的举证责任,物业使用人应首先证明其与物业服务企业存在物业服务合同法律关系,火灾发生的事实、原因、因火灾造成的损失数额,损失系物业服务企业的违约行为所致(即存在因果关系)等。发生火灾后,物业使用人应及时报警,由公安消防部门出具《火灾事故认定书》,并进行损失统计,必要时(可以是诉讼中)可委托评估机构对损失进行评估或对财产损失进行司法鉴定。物业使用人应提供的材料包括:房屋所有权证、物业服务合同、房屋租赁合同(及物业管理费、水电费等交款收据)、火灾事故认定书、损失评估报告等文件。

       2.物业服务企业应承担的举证责任,物业管理单位,应当严格履行小区消防安全主体责任,切实做好小区建筑消防设施和其它消防装备的维护和保养,使小区一旦发生火灾,能够第一时间控制和扑灭火灾,能有效防止和减少因火灾造成的损失。物业服务企业的工作人员在得知火灾以后,应立即启动相应预案,及时拨打了119及110,第一时间关掉煤气和电源,停掉电梯,并组织工作人员紧急疏散人员,防止因火灾引发的二次事故。物业服务企业应当提供的材料包括:涉案房屋的报修及维修记录、消防设备的安全检查记录及现场救火等相关证明文件。

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三、争议焦点
在该类案件中,物业使用人与物业服务企业的争议焦点通常是:物业服务企业应否对物业使用人因火灾遭受的损失承担赔偿责任,以及承担赔偿责任的范围。