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夫妻一方擅自处分共有房屋该如何处理?

来源:www.bjhetlaw.cn 发布时间:2021年09月22日
在房屋买卖合同纠纷案件中,经常会涉及夫妻共同所有房屋所有权证书登记在夫妻一方名下,房屋登记人未经另一方同意将房屋出售给第三人应如何处理的问题。从司法实务来看,该类纠纷经常出现以下三种情形:
       第一种:夫妻共同所有房屋,房屋登记人一方卖给第三人之后,房屋涨价了,想以另一方不同意为理由,要回房屋;
       第二种:房屋登记人一方出轨,把房子卖给了自己的情人“小三”,原配得知后想要回房屋;
       第三种:夫妻离婚前,房屋登记人一方为了占有财产,把房子转移到他人名下。

以上这三种情况,都属于夫妻一方未经另一方同意,擅自处分共同财产的问题。
       根据《中华人民共和国物权法》第九十七条对共有物处分规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条第一款:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”另,根据《中华人民共和国婚姻法司法解释三》第十一条的规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。   夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。” 上述两条法律条文规定了“第三人善意取得”的成立要件及婚姻法解释三中明确了夫妻一方擅自处分共同共有的房屋,善意第三人购买房屋并办理了产权登记的,另一方则无法追回该房屋。此处有两个重点需要注意:一即该购买人是善意第三人;二即已经办理了产权登记手续。根据上述法律条文的规定,前文提到的三种情况,可以做如下处理:
       第一种:房价上涨,房屋登记人一方以未经另一方同意出售为借口,想要回房屋。此种情况下,房屋登记在出卖人一方名下,从出卖房屋的形式要件上看,房屋确实属于出卖方所有。出卖人出售登记在其个人名下的房屋不符合《物权法》第97 条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,但买受人已经善意取得了房屋产权,符合上述《物权法》第106 条规定,即使所购买的房屋为夫妻双方共同房屋,也不管夫妻另一方是否知情,想要追回房屋,人民法院不予支持。
       需要强调的是,此种情况,我们讨论的是买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件并已经办理了产权登记手续。如果买受人不符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(2014年12月16日京高法发[2014]489号)规定,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。也就是说夫妻另一方能否追回房屋,关键是看买受人是否善意取得,并不以是否已经过户登记为条件。
       第二种:房屋登记人一方出轨,把房子卖给了“小三”,原配得知后想要回房子的。此种情况,“小三”并非善意第三人,登记人与“小三”在知道无权出售房屋,不让夫妻另一方即“原配”知情的情况下买卖房屋,属于恶意串通损害第三人利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)种情形,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。
       第三种:离婚前房屋登记人一方卖出房屋,转移登记到他人名下,企图转移、侵占夫妻共同财产。
       《中华人民共和国婚姻法》第四十七条第一款规定:“离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。”据此,离婚时打小算盘,企图以擅自出售房产来达到侵占夫妻共同财产的行为,属于转移夫妻共同财产的行为,发生此种情况时,一方面应及时搜集证据,主张对方转移财产,对于夫妻共同财产的分割以及该房屋出卖的价款主张多分,以维护自己的权益。另一方面对于擅自处分房屋造成损失的,离婚时一并主张赔偿损失。
       律师提醒:夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,涉及合同是否有效,合同能否履行,房屋能否过户等问题。《合同法》与《物权法》都是全国人民代表大会通过施行的法律,当事人请求确认合同是否有效,须适用合同法,请求房屋过户须适用物权法。即便在合同有效的情况下,如果不符合物权变动所需要具备的条件,将导致合同无法履行。此时,买受人如果请求继续履行合同,法院不予支持;如果请求解除合同、由出卖人承担违约责任,法院予以支持。不同的请求将导致不同的结果。买受人购买夫妻共同共有房屋当谨慎行事;夫妻为保护自身合法权益,共有房屋应登记在双方名下;一旦发生纠纷,应早委托律师介入,法律问题由法律人员处理是维护合法权益的有效途径。